Convention IRSI fuite de toiture : qui paie vraiment

Un syndic du 11e nous appelle un lundi matin, paniqué. Une infiltration a traversé le plafond d'un dernier étage tout le week-end. Sa première phrase : « Je veux ouvrir un dossier IRSI. » Sa deuxième, après notre réponse : « Comment ça, l'IRSI ne s'applique pas ? » C'est le malentendu le plus fréquent sur les fuites de toiture en copropriété.

La Convention IRSI a une excellente réputation pour fluidifier les dégâts des eaux entre voisins. Le problème, c'est qu'une fuite venant directement du toit n'entre presque jamais dans son champ. Les gestionnaires l'apprennent souvent trop tard, après avoir perdu des semaines à attendre un mécanisme qui ne se déclenchera pas.

Cet article tranche la question sans détour. Vous saurez si votre situation relève vraiment de l'IRSI, qui doit payer la réparation, et quels réflexes prendre dès la première goutte pour ne pas bloquer votre indemnisation. Pas de jargon assurantiel creux, juste ce que nos couvreurs constatent sur les toits parisiens.

Une infiltration est en cours chez vous ou chez un copropriétaire ? Avant même de parler assurance, faites qualifier l'origine. Notre recherche de fuite à Paris identifie le point d'entrée réel, condition indispensable pour savoir quel mécanisme s'applique.

La Convention IRSI, c'est quoi exactement (et ce qu'elle n'est pas)

Avant de comprendre pourquoi une fuite de toiture passe rarement par l'IRSI, il faut savoir ce que recouvre vraiment cette convention. La confusion vient souvent d'une mauvaise idée de sa nature juridique.

Une convention entre assureurs, pas une garantie

L'IRSI signifie Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles. C'est un accord signé entre compagnies d'assurance, entré en vigueur le 1er juin 2018 puis remanié en juillet 2020. Elle remplace l'ancienne convention CIDRE. Son but est simple : désigner un assureur gestionnaire unique pour traiter rapidement un dégât des eaux, sans que chaque compagnie se renvoie la balle.

Point crucial que beaucoup ignorent : l'IRSI ne crée aucune garantie nouvelle. Elle organise seulement la répartition des frais entre assureurs déjà engagés par leurs contrats. Si votre contrat ne couvre pas un type de dommage, l'IRSI n'y changera rien. Elle accélère la gestion, elle n'élargit pas la couverture.

L'IRSI n'est pas une loi. C'est un arrangement entre assureurs. Elle ne s'impose que si toutes les compagnies concernées l'ont signée et si le sinistre entre dans son champ.

Les conditions cumulatives d'application

Pour que l'IRSI s'enclenche, plusieurs critères doivent être réunis en même temps. Le sinistre doit être un dégât des eaux ou un incendie, survenu dans un immeuble collectif. Au moins deux compagnies d'assurance signataires doivent être impliquées. Et surtout, le montant des dommages doit rester sous le plafond de 5 000 euros hors taxes par local sinistré.

La convention distingue deux tranches. La tranche 1 concerne les sinistres jusqu'à 1 600 euros HT par local : pas d'expertise, l'assureur du local sinistré gère tout. La tranche 2, de 1 600 à 5 000 euros HT, impose une expertise conjointe pour évaluer les responsabilités. Au-delà, on bascule sur un autre régime que nous détaillons plus loin.

Pourquoi une fuite de toiture n'entre presque jamais dans l'IRSI

Voici le cœur du sujet, celui que la plupart des contenus en ligne évitent de trancher. Une fuite de toiture au sens strict est exclue du champ de l'IRSI dans la grande majorité des cas. Comprendre pourquoi vous évitera des semaines perdues.

Ce que disent les exclusions de la convention

La convention IRSI liste explicitement les sinistres qu'elle ne couvre pas. Parmi eux figurent les infiltrations par la toiture, les eaux de ruissellement, et les dommages de mouille consécutifs à une toiture endommagée par une tempête, la grêle ou le poids de la neige. Autrement dit, l'eau qui entre directement par le toit sort du périmètre conventionnel.

Cette exclusion n'est pas un détail technique. Elle reflète une logique simple : l'IRSI gère les dégâts des eaux internes à l'immeuble, ceux qui circulent d'un logement à l'autre via les canalisations ou les sols. Une infiltration par la couverture relève d'une autre mécanique, celle des garanties propres du contrat et de la responsabilité des parties communes.

Le seul cas où l'IRSI s'applique quand même

Il existe une nuance qui change tout, et qu'il faut maîtriser. Si l'eau pénètre par le toit mais transite par un logement voisin avant d'atteindre le vôtre, le dégât des eaux entre voisins peut, lui, relever de l'IRSI. L'exemple type : une fuite de toiture inonde l'appartement du dernier étage, puis l'eau descend chez le voisin du dessous.

Dans ce schéma, le dommage chez le voisin du dessous est un dégât des eaux classique entre logements. Mais attention : la réparation de la toiture elle-même, à l'origine de tout, reste hors IRSI. La convention indemnise les conséquences entre voisins, jamais la cause située sur la couverture commune. Cette distinction est la source de la plupart des litiges que nous voyons sur le terrain.

Le piège de la vétusté qui bloque tout

Même hors IRSI, espérer une indemnisation au titre du contrat multirisque suppose un sinistre accidentel. Or les assureurs distinguent radicalement deux situations. Une infiltration brutale après un événement identifié relève souvent d'une garantie. Une infiltration lente liée à la vétusté, elle, est presque systématiquement exclue.

Sur un toit, cette frontière se lit dans les matériaux. Un solin qui se décolle progressivement, un faîtage descellé depuis des années, des noues encrassées : ce sont des signes d'usure, pas d'accident. Quand nos couvreurs montent sur une toiture haussmannienne du 9e et trouvent un zinc patiné, fendu par la dilatation thermique répétée, le diagnostic penche vers la vétusté. C'est exactement ce que l'expert d'assurance cherchera à établir pour réduire ou refuser la prise en charge.

Pour aller plus loin sur ce que votre contrat couvre ou exclut réellement, nous avons détaillé l'ensemble des garanties dans notre guide sur la prise en charge d'une réparation de toiture par l'assurance. Il complète parfaitement la logique IRSI exposée ici.

Qui paie, alors, quand l'IRSI ne s'applique pas

Si la fuite de toiture sort du cadre IRSI, la question redevient : qui assume les frais ? La réponse dépend d'un seul critère en copropriété, l'origine du désordre. C'est là que la distinction parties communes ou privatives devient décisive.

La toiture, partie commune par défaut

Dans une copropriété, la toiture est une partie commune dans l'immense majorité des cas. La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété range le gros œuvre et la couverture parmi les parties communes, sauf stipulation contraire du règlement. Cela signifie que sa réparation relève du budget commun et de l'assurance de l'immeuble, pas du copropriétaire dont le plafond est taché. Le syndic mobilise alors le contrat collectif de la copropriété pour la réfection de la couverture.

L'erreur classique que nous corrigeons sans cesse : un copropriétaire du dernier étage croit devoir payer la réparation du toit parce que c'est chez lui que l'eau coule. Faux. L'eau coule chez lui, mais la cause est commune. Ce qui reste à sa charge, ce sont éventuellement ses propres embellissements intérieurs, selon ce que couvre son assurance personnelle.

En copropriété, le lieu où l'eau apparaît n'indique pas qui paie. Seule l'origine du désordre tranche la répartition des frais.

Les exceptions privatives à connaître

Tout n'est pas commun. Certains éléments de toiture sont à jouissance ou propriété privative, et leur réparation incombe alors au copropriétaire concerné. C'est le cas d'un Velux installé pour un seul logement, d'une terrasse à usage privatif, ou d'un conduit de cheminée desservant un appartement unique.

Un cas fréquent illustre la nuance. Un copropriétaire signale une fuite autour de sa fenêtre de toit. Si le Velux est privatif, l'étanchéité de son pourtour le concerne directement. Nous traitons régulièrement ce sujet, et notre article dédié à la fuite autour d'un Velux détaille les diagnostics. Pour bien border la responsabilité, le règlement de copropriété fait foi sur le caractère commun ou privatif de chaque élément.

Recherche de fuite : qui la mande, qui la paie, sous quels délais

Avant toute réparation, il faut localiser l'origine. La recherche de fuite est une étape à part entière, avec ses propres règles de prise en charge et ses délais. Beaucoup de gestionnaires la confondent avec les travaux, à tort.

La recherche de fuite est-elle vraiment sans franchise ?

Dans le cadre d'un dégât des eaux relevant de l'IRSI, la recherche de fuite est réputée garantie sans franchise, même engagée avant la déclaration. C'est l'un des apports utiles de la convention. Mais cette règle ne vaut que si le sinistre entre dans son champ, ce qui, on l'a vu, exclut la fuite de toiture pure.

Hors IRSI, tout dépend de votre contrat. Beaucoup de multirisques habitation prennent en charge la recherche de fuite, mais avec des conditions et parfois une franchise. Point capital, valable dans tous les cas : la réparation de la cause, elle, n'est jamais incluse dans la recherche de fuite. Localiser le problème et le réparer sont deux postes distincts.

Les délais réels d'un dossier

La règle de base est claire : vous disposez de cinq jours ouvrés pour déclarer un dégât des eaux à votre assureur, conformément à l'article L 113-2 du Code des assurances. Ce délai conditionne la prise en charge, ne le laissez jamais filer. Mais ensuite, la réalité terrain s'éloigne de la théorie.

En tranche 2, l'expertise conjointe allonge mécaniquement les délais. Entre la déclaration, la désignation de l'expert, sa visite et son rapport, plusieurs semaines passent souvent. Pendant ce temps, l'eau continue d'entrer si rien n'est fait. C'est pourquoi la mise hors d'eau provisoire ne doit jamais attendre la décision de l'assureur. Un bâchage de toiture en urgence ou un colmatage se décide tout de suite.

Le dégât des eaux n'est pas un sinistre rare. D'après l'Observatoire de la sécurité des foyers (Covéa, Verisure et Saretec, édition 2024), environ 4 160 dégâts des eaux sont déclarés chaque jour en France, premier sinistre habitation devant l'incendie. La même étude situe à 19 % la part des sinistres venant de l'extérieur du logement en immeuble, toiture, balcons et débordements de gouttières. Autrement dit, ce que vous vivez, des milliers de gestionnaires le gèrent chaque semaine.

Le rapport qui fait basculer l'indemnisation

Voici où un couvreur sérieux change la donne. L'expert d'assurance fonde sa décision sur l'origine établie du sinistre. Si vous lui présentez un rapport photo daté, argumenté, qui prouve qu'une tuile à douille mal étanchée ou un solin défaillant est la cause, vous orientez le dossier. Sans preuve, l'expert tranche seul, souvent vers la vétusté.

Chez Roofnow, chaque intervention donne lieu à un rapport photo détaillé avec priorisation des actions. Sur une recherche de fuite, nos équipes utilisent le traceur fluorescent, le capteur d'humidité, le test d'arrosage, le fumigène ou la mise en charge sur toit-terrasse selon la configuration. Détail de métier : la fluorescéine UV ne marque correctement que si la zone est sèche au départ, sinon le traceur se dilue et ne révèle rien. C'est le genre d'erreur qui fait rater un diagnostic et relancer un dossier à zéro.

Un propriétaire de pavillon à Montreuil nous contacte un jour après deux passages infructueux. Le seau au dernier étage se remplissait en deux semaines. L'origine n'était pas au-dessus de la tache, mais à plusieurs mètres, au niveau du passage de la VMC à travers la toiture. Le joint silicone entre la sortie d'évacuation et la tuile à douille était entièrement dégradé. Une fois identifié et repris, la fuite a cessé. Sans le test fluorescéine en toiture, le diagnostic aurait continué à tourner en rond.

Pour une infiltration active à Paris ou en Île-de-France, n'attendez pas l'expert pour stopper les dégâts. Appelez le 01 85 09 72 64 : un interlocuteur dédié répond en 15 minutes et nos équipes interviennent sous 6 à 12 heures, 7 jours sur 7, rapport photo inclus.

Au-delà de 5 000 euros : CIDE-COP et droit commun

Tous les sinistres ne tiennent pas dans le plafond IRSI. Quand les dommages dépassent 5 000 euros HT par local, ou quand un assureur n'a pas signé la convention, on change de terrain. C'est fréquent sur une fuite de toiture mal traitée, où les dégâts s'accumulent sur des mois.

Le basculement vers d'autres régimes

Au-delà du plafond, le dossier peut relever de la convention CIDE-COP, spécifique aux copropriétés, ou simplement du droit commun. Concrètement, cela signifie une gestion plus lourde : expertises contradictoires, échanges prolongés entre assureurs, parfois recours. Les délais s'étirent et la coordination devient le nerf de la guerre.

Ce qu'on voit souvent en copropriété : un dégât initialement modeste qui dérape faute de réaction rapide. Une infiltration laissée six mois transforme un dossier de 2 000 euros en chantier de 15 000 euros, charpente touchée comprise. Le plafond IRSI saute, et tout le monde y perd du temps. La réactivité initiale conditionne le régime applicable autant que le montant final, ce que nous détaillons dans notre guide sur la marche à suivre en cas d'urgence toiture en copropriété.

Constituer le dossier preuve dès le départ

Quel que soit le régime, votre meilleur atout est un dossier solide constitué tôt. Photos datées dès l'apparition de la tache, conservation des biens endommagés, factures, et surtout un rapport technique d'origine. Plus le dossier est documenté, plus le recours entre assureurs est rapide et moins le litige s'enlise.

Un gestionnaire de parc en proche couronne nous mandate régulièrement pour auditer ses toitures avant que les sinistres n'explosent. Sur un immeuble de Vincennes, l'audit a révélé trois souches de cheminée en délitement avancé, dont une avec armatures métalliques apparentes. Anticiper la reprise a évité une chute de maçonnerie et un dossier sinistre bien plus coûteux. Pour les copropriétés, notre approche de la rénovation de toiture en copropriété à Paris détaille cette logique de prévention.

Que faire concrètement dès la première tache au plafond

Vous voyez une auréole apparaître, l'eau goutte. Voici les gestes qui comptent, dans l'ordre. Ils déterminent autant la prise en charge que la vitesse de résolution du dossier.

• Photographiez immédiatement, avec la date visible. Ces images sont la base de tout dossier d'indemnisation et la preuve de la date de découverte.

• Déclarez sous cinq jours ouvrés à votre assureur, même si vous ne connaissez pas encore l'origine exacte. Le délai prime.

• Faites qualifier l'origine par un couvreur avant de parler IRSI ou de régime. C'est l'origine prouvée qui détermine quel mécanisme s'applique et qui paie.

Cet ordre évite l'erreur la plus coûteuse : perdre des semaines à attendre un mécanisme IRSI qui ne se déclenchera jamais sur une fuite de toiture pure. Plus vite l'origine est établie, plus vite le bon interlocuteur, assurance immeuble ou contrat personnel, prend le relais.

IRSI ou pas, ce qui compte c'est l'origine prouvée

Retenez l'essentiel. La Convention IRSI est un excellent dispositif pour les dégâts des eaux entre voisins, mais une fuite de toiture pure en sort presque toujours. Espérer qu'elle s'applique fait perdre un temps précieux pendant que l'eau continue d'entrer.

Ce qui débloque réellement un dossier, c'est la qualification de l'origine, la distinction partie commune ou privative, le respect du délai de cinq jours, et un rapport technique solide. Tout le reste découle de ces fondamentaux. Pour une fuite déjà déclarée mais introuvable, notre méthode de diagnostic de fuite de toiture introuvable vous aidera à reprendre la main avant que le dossier ne s'enlise.

Questions fréquentes sur la Convention IRSI et les fuites de toiture

L'IRSI couvre-t-elle une fuite venant directement du toit ?

Non, dans la quasi-totalité des cas. Les infiltrations par la toiture et les eaux de ruissellement font partie des exclusions explicites de la convention. L'IRSI gère les dégâts des eaux entre logements d'un immeuble, pas l'eau qui entre directement par la couverture. La réparation du toit relève alors de l'assurance de la copropriété ou du contrat personnel selon l'origine.

Qui est l'assureur gestionnaire pour une toiture en copropriété ?

La toiture étant une partie commune dans la plupart des copropriétés, c'est l'assurance de l'immeuble qui intervient pour sa réparation, mobilisée par le syndic. Le copropriétaire dont le plafond est touché ne paie pas le toit. Il ne gère que ses propres dommages intérieurs via son assurance habitation, selon ce que prévoit son contrat multirisque.

La recherche de fuite est-elle gratuite avec l'IRSI ?

Quand le sinistre relève de l'IRSI, la recherche de fuite est réputée garantie sans franchise. Mais sur une fuite de toiture hors IRSI, cela dépend entièrement de votre contrat. Dans tous les cas, la réparation de la cause n'est jamais comprise dans la recherche de fuite. Ce sont deux postes facturés séparément qu'il ne faut pas confondre.

Quel délai pour déclarer un dégât des eaux de toiture ?

Vous disposez de cinq jours ouvrés à compter de la découverte du sinistre pour le déclarer à votre assureur. Ce délai est impératif et conditionne la prise en charge. Déclarez même si l'origine exacte n'est pas encore identifiée. En parallèle, lancez une mise hors d'eau provisoire sans attendre, car l'expertise éventuelle prendra plusieurs semaines. Pour un diagnostic rapide, vous pouvez aussi nous contacter directement.

Que se passe-t-il si les dégâts dépassent 5 000 euros ?

Au-delà de 5 000 euros HT par local, on quitte le cadre IRSI pour la convention CIDE-COP en copropriété ou le droit commun. La gestion devient plus lourde, avec expertises contradictoires et délais allongés. Un dossier preuve constitué dès le départ, photos et rapport technique, accélère nettement le règlement et limite les litiges entre assureurs.

À propos de l'auteur

Contenu rédigé sous la supervision éditoriale d'Alan Chevereau, consultant et rédacteur SEO pour Roofnow, en collaboration avec les équipes terrain de Roofnow (couvreurs, zingueurs, cordistes intervenant quotidiennement sur les toitures parisiennes et franciliennes). Roofnow SAS, 26 rue Bosquet 75007 Paris, SIRET 994 131 738 00019, garantie décennale souscrite auprès d'AXERIA IARD.

Dernière mise à jour : juin 2026

Sources

• Service-Public.fr, déclaration et indemnisation d'un dégât des eaux

• Légifrance, article L 113-2 du Code des assurances, délai de déclaration du sinistre

• Service-Public.fr, parties communes et parties privatives en copropriété

• France Assureurs, Observatoire de la sécurité des foyers, dégâts des eaux

• Agence Qualité Construction, désordres décennaux et sinistralité

• Allianz, fonctionnement de la Convention IRSI et recherche de fuite

• Assurland, règlement des sinistres et exclusions de la Convention IRSI

• Meilleurtaux, tranches d'indemnisation et délais de la Convention IRSI

Note : les prix et délais mentionnés sont indicatifs et peuvent varier selon la nature du chantier, l'accès au toit et la saisonnalité. Contactez Roofnow pour un devis personnalisé.