Entretien toiture : locataire ou propriétaire, qui paie ?
Entretien toiture, locataire ou propriétaire ? Décret 87-712, article 606, copropriété : qui paie quoi. Guide complet + conseils terrain Paris.
Une gouttière déborde en façade à chaque orage. Une tuile glisse après un coup de vent. À chaque fois, la même question tombe : qui appelle le couvreur, le locataire ou le propriétaire ? La règle de fond est simple. L'entretien courant accessible sans danger revient au locataire, les réparations structurelles au propriétaire. En copropriété, c'est le syndicat des copropriétaires qui gère la toiture commune.
Le problème, c'est que la frontière entre entretien courant et grosse réparation reste floue pour beaucoup de bailleurs et de gestionnaires. Un démoussage, une gouttière bouchée, un solin fissuré : chacun de ces cas bascule selon des critères précis. Ce guide détaille qui paie quoi, avec les textes exacts, les cas de copropriété, la question des fuites et les erreurs qui transforment un litige évitable en dossier coûteux.
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Ce que dit la loi : qui doit quoi sur la toiture
Le partage repose sur trois textes qui se complètent. La loi du 6 juillet 1989, dans ses articles 6 et 7, oblige le propriétaire à délivrer un logement décent et à maintenir le « clos et le couvert ». Autrement dit, tout ce qui protège le logement de l'eau et des intempéries reste sa responsabilité de fond. C'est le socle sur lequel tout le reste se construit.
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 liste, lui, les réparations locatives, c'est-à-dire l'entretien courant à la charge du locataire. Pour la toiture, il ne mentionne qu'un point précis : le dégorgement des descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières, inscrit noir sur blanc à l'annexe, section I-c. Retirer les feuilles d'une gouttière accessible relève donc du locataire. Le décret ne parle jamais de réfection, de remplacement de tuiles, ni de reprise de solins.
L'article 606 du Code civil définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». Toute réfection de couverture, partielle ou totale, relève donc du propriétaire, sans exception.
Cette hiérarchie règle 90 % des situations. Ce qui n'est pas explicitement listé dans le décret 87-712 comme réparation locative bascule automatiquement vers le propriétaire. Les juges appliquent cette lecture restrictive de façon constante. Pour un cadrage plus large des devoirs d'entretien d'un immeuble, notre article sur l'obligation d'entretien de toiture à Paris détaille les responsabilités selon le type de bien.
Entretien courant : ce qui revient au locataire
Le locataire n'a jamais à monter sur un toit. Son obligation se limite aux gestes accessibles depuis le sol, un balcon ou une terrasse privative, et sans risque. Le nettoyage des gouttières accessibles est le cas le plus fréquent : retirer les débris végétaux pour éviter l'engorgement et le débordement en façade. Un geste simple qui protège l'enduit et les descentes.
L'enlèvement de la mousse sur une terrasse ou un auvent dont le locataire a l'usage exclusif entre aussi dans ses obligations. Le décret vise « l'enlèvement de la mousse et des autres végétaux » sur les parties extérieures privatives. En revanche, le ramonage des conduits figure explicitement dans le décret et reste à la charge du locataire, une à deux fois par an selon la commune.
Dernier devoir, souvent oublié : signaler vite. Une auréole au plafond, une tuile déplacée visible depuis la cour, un écoulement anormal. Ce signalement rapide est une obligation légale, et un locataire qui laisse traîner peut être tenu responsable de l'aggravation des dégâts. Quand une gouttière est déjà bouchée, mieux vaut agir tôt : nos conseils pour déboucher et prévenir une gouttière obstruée valent autant pour le locataire que pour le bailleur.
Le piège du démoussage « à la charge du locataire »
Certains baux glissent une clause qui met le démoussage de toiture sur le dos du locataire. Cette clause devient contestable dès que l'opération exige un accès au toit, une nacelle, un harnais ou des produits professionnels. La jurisprudence est claire : on ne peut pas contraindre un locataire à des travaux en hauteur. Sur une toiture accessible uniquement par trappe de comble, la facture revient au propriétaire, clause ou pas.
Ce qu'on voit souvent sur le terrain : un bailleur du 17e nous appelle après un refus de son locataire de payer le démoussage d'une toiture zinc, accessible seulement depuis les combles. Le locataire avait raison. En milieu urbain dense, la quasi-totalité des toitures parisiennes tombent dans ce cas : le démoussage en copropriété est presque toujours une charge propriétaire ou copropriété, jamais locative.
Grosses réparations : ce qui incombe au propriétaire
Le propriétaire assume l'intégralité des travaux structurels et de tout ce qui touche l'étanchéité. La réfection de la couverture, qu'elle soit en zinc, tuiles, ardoises ou bitume, lui revient toujours. Idem pour le remplacement de tuiles cassées, la reprise d'un faîtage, la réfection d'une noue ou d'un chéneau percé. Tout ce qui relève de l'article 606 est structurel par nature.
La reprise d'un solin de cheminée illustre bien la logique. Un solin, c'est le raccord d'étanchéité entre la maçonnerie et la couverture. Quand il se fissure, l'eau s'infiltre au pied de la souche. Ce n'est jamais un défaut d'entretien locatif, c'est une réparation structurelle qui exige un couvreur et un accès en toiture. Le locataire n'y est pour rien.
Le remplacement d'une fenêtre de toit suit la même règle. Un Velux en fin de vie dont les joints sont morts n'est pas un problème d'entretien courant, c'est un équipement du bâti. Nous chiffrons régulièrement des remplacements de Velux à Paris pour des bailleurs qui ont d'abord tenté de facturer l'étanchéité au locataire, à tort.
Vétusté et intempéries : toujours le propriétaire
La vétusté n'est jamais imputable au locataire. Un zinc oxydé, des tuiles poreuses, un solin dégradé par vingt ans d'exposition : c'est l'usure normale du temps, à la charge du bailleur. Cette question de l'usure structurelle rejoint celle de la durée de vie d'une toiture selon son support, qui aide à anticiper le moment où une réfection devient inévitable.
Les dégâts climatiques suivent la même logique. Tempête, grêle, orage violent : le locataire n'y est pour rien. D'après l'Agence Qualité Construction (rapport Sycodés, base 1995-2024, publié en 2025), 64 % des désordres relevant de la garantie décennale concernent l'étanchéité. L'étanchéité du bâti reste ainsi le premier poste de désordres constatés, ce qui éclaire pourquoi la loi place cette charge sur le propriétaire et non sur l'occupant.
Le cas de la copropriété : lot loué, qui paie quoi
En copropriété, la donne change. La toiture est une partie commune, sauf mention contraire du règlement. Son entretien et ses réparations relèvent du syndicat des copropriétaires, piloté par le syndic. Le locataire d'un lot n'a strictement aucune obligation d'entretien sur cette toiture commune, quel que soit son bail.
Le copropriétaire bailleur, lui, paie sa quote-part de charges via les appels de fonds votés en AG. C'est la nuance que beaucoup de bailleurs manquent : ils ne paient pas la réparation en direct, ils la financent à hauteur de leurs tantièmes, décidée collectivement. La répartition fine entre copropriétaires fait l'objet d'un traitement dédié dans notre guide sur le dégât des eaux en copropriété et qui paie quoi.
Les travaux de toiture passent par un vote en assemblée. L'entretien courant se décide à la majorité simple de l'article 24, les travaux plus lourds, comme une réfection de couverture, relèvent de la majorité absolue de l'article 25. Ce circuit de décision est souvent le vrai goulot d'étranglement, bien plus que la technique : notre article sur le vote des travaux de toiture en AG détaille les majorités applicables cas par cas.
Ce qu'on observe sans arrêt : un copropriétaire du dernier étage signale une infiltration, le syndic tarde, le dégât s'aggrave, l'assureur refuse faute de rapport technique. Un diagnostic documenté dès le premier signalement débloque le dossier assurance et accélère la décision en AG.
Fuite de toiture en location : qui paie la réparation
La fuite génère le plus de litiges, parce que la réponse dépend entièrement de son origine. Si elle vient de la vétusté de la couverture, zinc oxydé, tuiles poreuses, solin usé, c'est le propriétaire qui paie. Si elle résulte d'un défaut d'entretien courant imputable au locataire, une gouttière jamais nettoyée qui déborde et infiltre la façade, la responsabilité peut basculer. Mais attention : c'est au bailleur de prouver la faute, pas au locataire de prouver son innocence.
Cette charge de la preuve est décisive, et c'est là que le rapport terrain change tout. Un gestionnaire de Villemomble nous mandate pour une infiltration au dernier étage. Diagnostic : deux causes cumulées, une gouttière côté rue posée en contre-pente qui créait une stagnation juste au droit de l'appartement, et une corniche en maçonnerie brute qui buvait les débordements jusqu'au mur intérieur. Aucune négligence du locataire là-dedans, que du structurel. Sans recherche de fuite méthodique, le bailleur aurait pu accuser le locataire à tort.
Autre intervention parlante, rue Clouet dans le 15e. Combles pleins de gravats, charpente marquée, zinc blanchi et poreux, solins déjà repris trois fois. Test à la fluorescéine sur le faîtage, deux points d'infiltration confirmés. Origine 100 % vétusté : le propriétaire paie, point final. Le rapport photo transmis vite permet de clôturer le volet assurance sans discussion. Quand la trace vient d'un pied de cheminée qui fuit ou d'une tache d'humidité au plafond sous toit, l'enjeu est toujours d'objectiver la cause avant d'attribuer la charge.
Un détail que seul le terrain apprend : la fluorescéine ne marque que sur surface sèche au départ. Si le support est déjà gorgé d'eau, le traceur se dilue et ne ressort pas. On travaille donc souvent après une fenêtre de séchage, sinon le test ne prouve rien. C'est ce genre de rigueur qui rend un rapport opposable en cas de litige entre bailleur et locataire.
Assurance : qui déclare quoi, et pourquoi l'IRSI ne règle pas tout
En cas de fuite, chacun déclare de son côté. Le locataire déclare à son assurance habitation les dégâts intérieurs, plafond, murs, mobilier. Le propriétaire fait intervenir un couvreur pour la réparation en toiture et mobilise, selon les cas, son assurance propriétaire non occupant. En copropriété, le syndic déclare le sinistre au titre de l'assurance de l'immeuble.
Attention à une idée reçue tenace sur la Convention IRSI. Cette convention entre assureurs organise la gestion des dégâts des eaux en immeuble sous un certain seuil, mais elle ne s'applique pas aux infiltrations dont l'origine est la toiture elle-même. Les fuites purement liées à la couverture en sont exclues, et le recours se règle alors hors convention. Nous détaillons ce piège dans notre analyse dédiée à la Convention IRSI et la fuite de toiture. Beaucoup de gestionnaires perdent du temps à chercher une prise en charge IRSI qui n'existe pas pour ces sinistres.
Point qui pèse lourd : l'assureur peut réduire ou refuser l'indemnisation si le sinistre résulte d'un défaut d'entretien manifeste. D'après France Assureurs (bilan de la sinistralité habitation publié en 2025), les dégâts des eaux représentent 39 % du volume des sinistres habitation et 25,9 % de la charge d'indemnisation. Un entretien régulier et tracé reste la meilleure assurance contre un refus, sujet que nous approfondissons côté prise en charge assurance d'une réparation de toiture.
Qui paie quoi sur la toiture : le récapitulatif
Pour trancher vite, voici la répartition telle qu'elle s'applique concrètement entre locataire et propriétaire.
À la charge du locataire : nettoyage des gouttières accessibles sans danger, dégorgement des descentes d'eaux pluviales, enlèvement de la mousse sur terrasses et auvents privatifs, ramonage des conduits, signalement rapide de tout désordre constaté.
À la charge du propriétaire : réfection de la couverture, remplacement de tuiles ou ardoises cassées, reprise des solins, faîtages, noues et rives, remplacement des gouttières ou chéneaux percés, réparation ou remplacement des fenêtres de toit, traitement de charpente, démoussage nécessitant un accès en hauteur, et toute réparation liée à la vétusté ou à un événement climatique.
À analyser au cas par cas : une fuite consécutive à un défaut d'entretien locatif, où la preuve incombe au bailleur, un démoussage léger sur toiture réellement accessible, rare en ville, et une clause de bail spécifique, contestable dès qu'elle impose des travaux en hauteur. Garder une trace écrite de chaque passage d'entretien, via un carnet d'entretien de copropriété ou un simple historique côté bailleur, protège les deux parties le jour du litige.
Trois erreurs qui coûtent cher
Reporter indéfiniment l'entretien préventif
C'est le scénario le plus courant, et le plus cher. Gouttières non nettoyées pendant cinq ans, mousses accumulées, chéneau qui finit par se percer. Le sinistre coûte alors dix fois le prix d'un nettoyage annuel des gouttières et chéneaux, et l'assureur invoque le défaut d'entretien pour raboter l'indemnisation. Sur le terrain, une large part des infiltrations signalées comme « urgence toiture » viennent en réalité d'un point singulier négligé, solin, noue ou chéneau bouché, pas d'un effondrement structurel.
Confondre obligation du locataire et du propriétaire
Un bailleur qui envoie une facture de démoussage à son locataire sans vérifier les conditions d'accès s'expose directement au litige. Le décret 87-712 est limitatif : ce qui n'y figure pas explicitement reste à la charge du propriétaire. En cas de doute, le bon réflexe est de se demander si le geste exige de monter, du matériel pro ou une prise de risque. Si oui, ce n'est pas locatif.
Ne pas documenter la toiture en début de bail
L'état des lieux classique ignore presque toujours la toiture. Résultat, en fin de bail, impossible de prouver si une dégradation est antérieure ou postérieure à l'entrée du locataire. Un diagnostic toiture avec rapport photo avant chaque changement de locataire tranche la question à l'avance. Ce document neutre protège le bailleur comme l'occupant, et évite les retenues de dépôt de garantie contestées.
Ce que bailleurs, locataires et syndics doivent retenir
Si vous êtes propriétaire bailleur, planifiez un passage d'entretien annuel : nettoyage des gouttières, contrôle visuel des points singuliers, vérification du zinc ou des tuiles. Conservez chaque rapport, ils valent de l'or le jour d'un sinistre. Sur nos passages annuels, l'infiltration part bien plus souvent d'une évacuation bouchée que d'une tuile cassée, un point que les bailleurs sous-estiment presque toujours.
Si vous êtes locataire, ne négligez pas vos obligations réelles. Nettoyez les gouttières accessibles une fois par an, de préférence à l'automne après la chute des feuilles. Signalez par écrit toute anomalie, email ou recommandé, et gardez une copie. Après un coup de vent, protégez vos biens et déclarez vite : notre guide sur la fuite de toit après un orage détaille les bons réflexes des premières heures.
Si vous êtes syndic ou gestionnaire, mettez en place un contrat d'entretien avec un prestataire qui fournit des rapports exploitables en AG. Les copropriétaires veulent des photos, des priorités claires et des chiffres. C'est exactement ce que produit un contrat d'entretien toiture pour syndic chez Roofnow : audit initial, rapport illustré priorisé, suivi annuel. Depuis janvier 2026, nous avons réalisé plus de 70 recherches de fuite en toiture et façade, soit près de cinq par semaine, presque toujours doublées d'une mise hors d'eau immédiate. Appelez le 01 85 09 72 64 pour cadrer un contrat adapté à votre parc.
Questions fréquentes sur l'entretien toiture en location
Le propriétaire peut-il imposer le démoussage au locataire ?
Une clause du bail peut le mentionner, mais elle devient contestable devant un juge dès que l'opération exige un accès au toit, du matériel professionnel ou présente un risque. Les tribunaux appliquent une lecture restrictive du décret 87-712 : seules les tâches explicitement listées sont exigibles du locataire. Un bailleur qui insiste sans pouvoir prouver l'accessibilité et la simplicité de l'intervention prend un vrai risque juridique.
Que faire si le propriétaire refuse de réparer une fuite ?
Envoyez d'abord un courrier recommandé rappelant ses obligations, articles 6 de la loi de 1989 et 606 du Code civil, avec un constat ou un rapport technique à l'appui. Sans réaction, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire. En cas d'urgence, une mise hors d'eau d'urgence limite les dégâts pendant que le dossier avance.
Qui paie si des tuiles s'envolent après une tempête ?
Le propriétaire, sans exception. Les dommages d'origine climatique ne sont jamais imputables au locataire, qui déclare seulement ses dégâts intérieurs à son assurance habitation. Le bailleur mobilise son assurance propriétaire non occupant ou celle de la copropriété. Nos conseils sur les tuiles envolées après une tempête détaillent la marche à suivre côté couverture.
Le ramonage est-il à la charge du locataire ?
Oui. Le ramonage des conduits d'évacuation figure explicitement dans le décret 87-712 comme réparation locative, généralement une à deux fois par an selon la commune. En revanche, la reprise d'étanchéité d'une souche de cheminée ou le remplacement d'un mitron fissuré est structurel, donc à la charge du propriétaire. La frontière est nette : le conduit s'entretient, la maçonnerie se répare.
En copropriété, le locataire entretient-il la toiture commune ?
Non. La toiture commune relève exclusivement du syndicat des copropriétaires. Le locataire n'a aucune obligation d'entretien sur les parties communes, son seul devoir est de signaler vite tout problème visible à son bailleur ou au syndic. L'entretien et la réparation de la couverture commune sont votés et financés collectivement en assemblée générale.
Protégez la toiture, vous protégez le patrimoine
La répartition suit une logique lisible : l'entretien courant accessible au locataire, les réparations structurelles au propriétaire, la toiture commune au syndicat en copropriété. Mais dans tous les cas, la vraie protection reste la prévention documentée. Un entretien régulier, un rapport photo daté, un prestataire réactif : ces trois réflexes évitent les sinistres lourds, les litiges bailleur-locataire et les refus d'assurance.
Roofnow accompagne bailleurs, syndics et gestionnaires à Paris et en Île-de-France avec ses équipes internes de couvreurs et de cordistes, pas une plateforme de mise en relation. Intervention sous 12 h en urgence, rapport d'intervention et devis complémentaire sous 48 h, garantie décennale assurée par AXERIA IARD. Pour un contrat d'entretien ou un devis de réparation de toiture, appelez le 01 85 09 72 64 ou demandez une intervention en ligne.
À propos de l'auteur
Contenu rédigé par les équipes Roofnow et validé par Hugo Tassou, fondateur dirigeant de Roofnow, qui pilote les diagnostics et la relation avec les syndics, bailleurs et assureurs franciliens. Roofnow intervient au quotidien en toiture, étanchéité et travaux sur corde pour les syndics et gestionnaires immobiliers de Paris et d'Île-de-France.
Dernière mise à jour : août 2026
Sources
