Antenne relais sur un toit d’immeuble : bail et étanchéité

Une antenne relais sur le toit de votre immeuble se vote en une seule résolution d'assemblée générale, mais elle engage la toiture pour toute la durée du bail. Le point de départ est connu : un opérateur, ou une société d'infrastructures qui travaille pour lui, propose de louer quelques mètres carrés de terrasse ou de couverture contre un loyer annuel.

Le conseil syndical y voit une recette pour le budget. Le couvreur y voit des lests, des supports, des câbles et des traversées posés sur une étanchéité qui n'a pas été conçue pour les recevoir. Les deux lectures sont justes. Le problème, c'est qu'en AG on ne lit en général que la première.

Ce guide reprend le sujet dans l'ordre où le syndic le rencontre : le vote, le bail, les autorisations, puis ce qui se passe réellement sur le toit pendant et après les travaux. Vous saurez quelles clauses exiger, quelles preuves conserver et comment réagir si une fuite apparaît sous l'installation. Pour une parabole, une antenne individuelle ou un climatiseur posé par un copropriétaire, les règles sont différentes : elles sont détaillées dans notre guide sur les antennes, paraboles et climatiseurs en toiture.

Antenne relais sur le toit : ce que la copropriété vote vraiment

La première question d'un syndic est toujours la même : quelle majorité ? L'installation d'une station radioélectrique sur les parties communes relève de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

La majorité de l'article 25 h

Concrètement, la résolution doit recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Si elle n'atteint pas ce seuil mais obtient au moins le tiers de ces voix, l'article 25-1 permet un second vote immédiat, à la majorité de l'article 24.

Article 25 h de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des voix de tous les copropriétaires s'applique à « l'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ». Le texte vise les installations qui portent sur des parties communes.

Cette règle date de la loi Macron du 6 août 2015. Un amendement adopté lors de son examen a aligné les antennes relais sur le régime des antennes collectives, passerelle de l'article 25-1 comprise, pour éviter aux opérateurs d'attendre l'AG suivante après un premier refus. Un modèle de résolution rédigé avant cette date peut viser une autre majorité : vérifiez-le.

L'article 26, qui exige une double majorité, garde toutefois un rôle pour les actes de disposition, par exemple la cession d'un droit réel sur une partie du toit plutôt qu'une simple location. Si le projet ne ressemble pas à un bail classique, faites qualifier l'opération par le conseil juridique du syndicat avant de rédiger la résolution. Les règles générales de majorité sont détaillées dans notre article sur le vote des travaux de toiture en AG.

Ce que la convocation doit montrer aux copropriétaires

Un vote éclairé suppose des pièces. Joignez à la convocation le projet de bail complet, pas une simple lettre d'intention, avec le plan d'implantation des équipements sur le toit.

Demandez aussi à l'opérateur une note sur les charges apportées et le mode de fixation : plots lestés, supports scellés, mâts ancrés en maçonnerie. Sans ce descriptif technique, l'assemblée vote un loyer, pas un projet.

Opérateur ou towerco : ce qu'a changé la loi du 26 mai 2026

La proposition peut venir directement d'un opérateur, Orange, SFR, Bouygues Telecom ou Free, ou d'une société d'infrastructures, souvent appelée towerco. Elles louent ou achètent l'emplacement, puis y accueillent un ou plusieurs opérateurs.

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a encadré ces intermédiaires à l'article L34-9-1-1 du code des postes et des communications électroniques. Une société qui n'est pas elle-même opérateur et qui prend à bail, achète ou obtient un droit sur un emplacement d'antenne doit en informer le maire par écrit.

Elle doit joindre à cette information l'attestation d'un opérateur qui s'engage à exploiter l'infrastructure, à peine de nullité du contrat. Pour le syndic, le réflexe est simple : face à une towerco, demander copie de cette attestation avant de porter la résolution à l'ordre du jour.

Le mouvement ne ralentit pas. D'après l'Agence nationale des fréquences (observatoire mensuel du déploiement des réseaux mobiles, septembre 2026), 56 169 sites 5G étaient autorisés en France au 1er septembre 2026, dont 50 182 déclarés techniquement opérationnels. Chaque nouveau site cherche un point haut, et les toits d'immeubles en font partie.

Le bail d'antenne relais, lu par un couvreur

Un bail d'antenne se lit d'abord pour son loyer et sa durée. Un couvreur le lit pour une autre raison : c'est le seul document qui dira, dans dix ans, qui doit payer une réfection d'étanchéité abîmée par l'installation.

Un loyer sans grille officielle

Aucun texte ne fixe le loyer d'une antenne relais sur un toit privé : il se négocie. Les montants qui circulent en ligne sont des ordres de grandeur sans source officielle, et ils dépendent de l'opérateur, de l'emplacement, de la concurrence entre sites et de la négociation menée par le syndic.

Le loyer entre dans les comptes du syndicat, et c'est l'assemblée qui décide de son affectation. Retenez surtout ceci : un loyer mal négocié se compense en quelques années, une clause de remise en état oubliée peut coûter une réfection de terrasse.

Les clauses qui protègent la toiture

Voici les clauses que nous recommandons de faire figurer, ou de vérifier, avant tout vote. Elles reprennent la logique d'un bon cahier des charges de travaux de toiture, appliquée à un tiers qui s'installe chez vous.

• Un état des lieux contradictoire de la toiture avant travaux, avec rapport photo annexé au bail.
• La validation par le syndicat des détails d'étanchéité (supports, traversées, cheminements de câbles) avant exécution.
• La prise en charge par l'opérateur de tout désordre causé par l'installation ou par ses intervenants, avec les attestations d'assurance des entreprises qui touchent à l'étanchéité.
• Des conditions d'accès écrites : délai de prévenance, accompagnement, chemin de circulation protégé jusqu'aux équipements.
• Les règles d'intervention d'un couvreur mandaté par le syndicat près des antennes, et la prise en charge d'une dépose temporaire lors d'une future réfection.

La dernière clause est la plus souvent absente. Le jour où la terrasse doit être refaite, les équipements de l'opérateur occupent la zone : sans clause de dépose, le syndicat négocie en position de faiblesse, chantier arrêté.

Fin de bail : la remise en état se prépare dès le premier jour

Si le bail prévoit une remise du toit dans son état d'origine, encore faut-il pouvoir prouver cet état. Sans constat initial daté, photographié et signé, l'« état d'origine » devient une affaire d'appréciation.

À la dépose, exigez un second constat contradictoire, réalisé avant que les équipes de l'opérateur ne quittent le site. Les trous de fixation rebouchés au mastic et les relevés découpés pour passer des câbles se voient tout de suite. Six mois plus tard, ils se voient au dernier étage.

Urbanisme et ondes : ce que le syndic doit vérifier

Le syndic n'a pas à instruire le dossier administratif de l'opérateur. Il doit en revanche vérifier que ce dossier existe avant que la première équipe de pose ne monte sur le toit.

L'autorisation d'urbanisme reste l'affaire de l'opérateur

Hors secteurs protégés, le Conseil d'État a précisé le régime des antennes relais nouvelles dans une décision du 21 mars 2024 (n° 490536). Une déclaration préalable est exigée lorsque les locaux ou installations techniques créent plus de 5 m² et jusqu'à 20 m², quelle que soit la hauteur de l'antenne.

Elle l'est aussi pour une antenne de plus de 12 mètres associée à moins de 5 m² de locaux. En dessous de ces seuils, l'antenne est dispensée de formalité. L'emprise du mât ou du pylône n'entre pas dans le calcul.

Ces dispenses ne jouent pas dans les secteurs protégés : sites patrimoniaux remarquables, abords des monuments historiques, sites classés. Paris compte deux sites patrimoniaux remarquables, le Marais (3e et 4e) et une partie du 7e, et de nombreux immeubles se trouvent aux abords d'un monument historique. Demandez copie de l'autorisation obtenue, ou de la décision de non-opposition, avant le début des travaux.

Le dossier d'information du maire

L'article L34-9-1 du même code impose à l'exploitant d'informer le maire dès la phase de recherche d'un site. Il doit ensuite lui transmettre un dossier d'information un mois avant le dépôt de la demande d'urbanisme, sauf accord du maire sur un délai plus court. Le maire met ces informations à la disposition des habitants.

Depuis la loi du 26 mai 2026, le dépôt de la demande d'urbanisme doit justifier de la transmission de ce dossier, qui doit aussi expliquer le choix de ne pas partager un site existant. Pour un conseil syndical, ce dossier est une pièce utile à demander en mairie avant l'AG.

Exposition aux ondes : les chiffres de l'ANFR

Le sujet des ondes occupe souvent l'AG plus que celui de l'étanchéité. Le décret n° 2002-775 du 3 mai 2002 fixe les valeurs limites d'exposition du public. Pour la téléphonie mobile, l'ANFR les situe entre 36 V/m pour la bande 700 MHz et 61 V/m pour les bandes 2 100 et 2 600 MHz.

Les mesures de terrain restent très en dessous. D'après l'ANFR (Étude de l'exposition du public aux ondes radioélectriques, juin 2025), 2 373 lieux ont été mesurés en 2024, avec un niveau médian de 0,48 V/m. Plus des deux tiers des niveaux, 68,2 %, étaient inférieurs à 1 V/m. Un seul site a fait apparaître un dépassement théorique après extrapolation : l'opérateur l'a éteint, puis remis en service après correction. Ces chiffres ne tranchent pas les inquiétudes, mais ils permettent un débat factuel en assemblée.

Toute personne peut demander une mesure gratuite de l'exposition dans son logement. Le formulaire, disponible sur le site de l'ANFR, doit être signé par un organisme habilité, par exemple une collectivité territoriale ou une association agréée. Lorsque la mesure a lieu dans un immeuble d'habitation, les résultats sont transmis aux propriétaires et aux occupants.

Comment une antenne relais abîme une étanchéité

Une antenne relais ne fuit pas. Ce qui fuit, c'est tout ce qu'on a dû fixer, traverser, poser ou piétiner pour l'installer et l'entretenir. Chaque support, chaque câble et chaque passage crée un point singulier de plus sur une étanchéité qui en comptait déjà beaucoup.

D'après l'Agence Qualité Construction (Observatoire de la qualité de la construction 2025, données Sycodés), 61 % des désordres recensés sur 2022-2024 se manifestent par un défaut d'étanchéité à l'eau, contre 64 % sur 2012-2021. Sycodés recense des sinistres de nature décennale, essentiellement à partir des expertises dommages-ouvrage, dont la réparation coûte entre 762 € HT et 250 000 € HT.

Le même rapport classe la toiture-terrasse non accessible avec isolant et protection rapportée au quatrième rang des désordres en logements collectifs : 7,1 % des désordres sur 2022-2024, contre 3,2 % sur 1995-2004. Un expert cité dans le rapport note que c'est au niveau des points singuliers qu'apparaissent ces désordres.

Le constat est encore plus net sur les bâtiments tertiaires. Pour les locaux d'activités, l'AQC attribue 52,8 % des désordres des toitures-terrasses non accessibles en bicouche élastomère, avec isolant et protection rapportée, à un défaut d'étanchéité d'un point singulier ou au droit des supports d'équipements. Un expert cité y relève que la multiplication des équipements techniques en toiture complique l'étanchéité.

Les supports et les lests

Sur une terrasse, les antennes peuvent reposer sur des châssis lestés de blocs béton, pour éviter de percer la membrane. L'idée est bonne. L'exécution l'est moins quand le lest est posé directement sur la protection gravillonnée, sans dalle ni tapis de répartition.

Sous charge, chaque gravillon travaille alors comme un poinçon contre la membrane. La perforation est invisible depuis la terrasse, puisqu'elle se trouve sous le lest. On la découvre en déplaçant le châssis, rarement avant la première infiltration.

Sur un isolant compressible, le lest peut aussi tasser le complexe et créer une cuvette où l'eau stagne au pied du support. L'étanchéité reste alors en charge plus longtemps après chaque pluie. Le calcul des charges admissibles par la structure relève d'un bureau d'études, pas d'un simple devis de pose.

Les traversées de câbles

Les câbles rejoignent les équipements techniques, installés selon les cas sur la terrasse ou dans un local situé sous elle. Le passage propre se fait par une crosse d'étanchéité, une sortie en col de cygne raccordée à la membrane, dont l'ouverture est tournée vers le bas.

Le passage dangereux, c'est le percement direct de la dalle, rebouché au mastic autour des gaines. Le mastic vieillit, se décolle et laisse une entrée d'eau exactement au-dessus d'un local technique ou d'un logement. Pour comprendre où se situent ces points dans le complexe, notre schéma de l'étanchéité d'une toiture-terrasse détaille chaque couche.

Les chemins de câbles et les fixations sur acrotère

Entre les antennes et la traversée, les câbles courent sur la terrasse. Posés à même la membrane, ils frottent à chaque coup de vent et usent le revêtement d'étanchéité par abrasion, toujours au même endroit.

Fixés par colliers sur un relevé ou vissés à travers une couvertine d'acrotère, ils créent des percements en tête de relevé. C'est la zone où l'eau de ruissellement doit être écartée, et donc la plus mal placée pour un trou de vis.

Le passage des techniciens

Une antenne se règle, se remplace et se maintient. Chaque intervention de l'opérateur fait monter des techniciens extérieurs avec leurs outils, sur une terrasse qu'ils ne connaissent pas.

Un cutter qui glisse en dénudant un câble, un caisson posé sur un angle vif, une échelle appuyée sur un relevé : ce sont des dégâts de quelques centimètres, sans témoin. Sans cheminement protégé balisé jusqu'aux équipements, la terrasse entière devient une zone de passage.

Sur une couverture en zinc ou en ardoise

À Paris, les antennes ne se posent pas que sur des terrasses. Elles peuvent aussi être fixées sur des souches de cheminée, sur des pignons ou en bordure de terrasson zinc des toitures à la Mansart.

Un mât ancré dans un couronnement de souche transmet les efforts du vent à une maçonnerie souvent ancienne : le couronnement fissure, puis les solins décollent. Sur le zinc, chaque fixation traversante crée un point fixe qui gêne la dilatation des feuilles. Le zinc travaille au soleil, et c'est autour de la vis que la feuille finit par se fendre.

L'erreur la plus fréquente consiste à penser qu'un grand opérateur maîtrise forcément ces détails. L'entreprise de pose qui intervient pour lui est spécialiste des télécoms, pas nécessairement de l'étanchéité ni de la couverture. C'est à la copropriété d'exiger que les détails d'étanchéité soient réalisés par une entreprise qui en a le métier.

Avant, pendant, après les travaux : la méthode pour garder la main

Une antenne bien installée sur une étanchéité saine ne pose pas de problème particulier. Tout le travail consiste à documenter l'état de départ, puis à contrôler chaque étape où un tiers touche à votre toiture.

Avant l'AG : un état zéro de la toiture

Le premier document à produire est un état des lieux de la toiture, réalisé par une entreprise indépendante de l'opérateur. Un audit d'étanchéité avec rapport photo localise les relevés, les traversées existantes, les évacuations et les désordres déjà présents.

Ce rapport sert deux fois. Il permet à l'AG de savoir si l'étanchéité supportera une installation de plus, ou si elle doit être refaite avant. Il fige aussi l'état d'origine qui servira de référence à la fin du bail.

Un bon rapport dit aussi ce qui est en bon état. Lors du premier passage d'un contrat d'entretien avenue Alphand, dans le 16e, nos équipes ont nettoyé en accès cordiste les chéneaux encrassés côté cour. Le rapport précise aussi que les chéneaux côté rue, propres, n'ont pas été touchés. Cette intervention d'entretien dans le 16e montre le niveau de précision qui rend un constat opposable.

Avant les travaux : valider les détails, pas seulement le plan

Un plan d'implantation montre où seront les antennes. Il ne dit rien de la façon dont chaque support et chaque câble rejoindra l'étanchéité. Exigez les détails d'exécution : type de support, dalles de répartition, crosses de traversée, fixation des chemins de câbles.

Faites vérifier la compatibilité des matériaux avec la membrane existante. Une étanchéité bitumineuse et une membrane synthétique ne se raccordent pas avec les mêmes produits, et un raccord incompatible se décolle en quelques saisons. Demandez enfin le nom de l'entreprise qui réalisera ces détails, avec ses attestations d'assurance en cours de validité.

À la fin des travaux : une réception contradictoire

Quand l'opérateur annonce la fin du chantier, organisez une visite contradictoire en toiture avant de signer quoi que ce soit. Comparez point par point avec l'état zéro et faites noter chaque réserve, comme pour toute réception de travaux de toiture.

Profitez de la visite pour un essai d'écoulement autour des nouveaux équipements. Un lest posé devant une évacuation ou un chemin de câbles qui fait barrage se repère en quelques seaux d'eau, pas au premier orage.

Chaque année : intégrer la zone antenne à l'entretien

Un expert cité par l'AQC rappelle que la série des NF DTU 43 rend l'entretien annuel des toitures-terrasses obligatoire. La zone louée à l'opérateur ne fait pas exception : elle doit entrer dans la visite annuelle, avec accès coordonné aux équipements.

Roofnow exerce trois métiers qui couvrent tout le périmètre d'une antenne en toiture : la couverture des toits inclinés, l'étanchéité des terrasses et les travaux sur cordes pour les souches, pignons et façades. Ce sont nos propres équipes qui interviennent : Roofnow n'est pas une plateforme de mise en relation. Roofnow est une SAS immatriculée au RCS de Paris, SIRET 994 131 738 00019, au 26 rue Bosquet, Paris 7e.

Infiltration sous une antenne relais : qui paie et comment le prouver ?

Quand une fuite apparaît au dernier étage d'un immeuble équipé d'une antenne, tout le monde regarde l'antenne. C'est parfois la bonne piste, parfois non. Avant de réclamer quoi que ce soit à l'opérateur, il faut une preuve d'origine.

Prouver l'origine avant d'accuser l'installation

La méthode consiste à tester chaque point suspect séparément, avec un traceur fluorescent ou un arrosage ciblé, et à constater où l'eau ressort à l'intérieur. Un test qui ressort sous la crosse de l'opérateur vaut preuve. Un test négatif écarte une piste aussi sûrement.

Le point le plus suspect n'est pas toujours le bon. Dans le 14e, accuser la membrane en pied de souche aurait fait payer une réparation inutile et laissé les deux vraies causes en place.

Appliquée à une antenne, la leçon est la même. Si le syndicat accuse l'opérateur sans test, il s'expose à un refus argumenté. S'il teste et démontre l'origine, le rapport d'intervention devient la pièce centrale de la réclamation.

C'est notre quotidien : depuis le 1er janvier 2026, Roofnow a réalisé plus de 70 recherches de fuite en toiture ou en façade, quasi systématiquement accompagnées de mesures conservatoires de mise hors d'eau.

Opérateur, entreprise, syndicat : la chaîne de responsabilité

Si la fuite vient de l'installation, la réclamation suit d'abord le contrat de bail : c'est lui qui dit ce que l'opérateur prend en charge et comment. Selon la nature des travaux en cause, l'assurance de l'entreprise qui a réalisé les détails d'étanchéité peut aussi être mise en jeu.

L'argument qu'on vous opposera presque toujours est la vétusté : l'étanchéité était déjà en fin de vie, la fuite serait arrivée de toute façon. Sans état zéro, cet argument est difficile à contrer. Avec un rapport daté qui montre une membrane saine avant travaux, il perd l'essentiel de sa force.

Si la fuite vient d'ailleurs, c'est un entretien ou une réparation de toiture classique, à la charge du syndicat. Le test évite alors un contentieux perdu d'avance avec l'opérateur.

En urgence : mettre hors d'eau sans toucher aux équipements

Une infiltration active n'attend pas la réponse de l'opérateur. En urgence, Roofnow peut intervenir sous 12 h pour une mesure conservatoire de mise hors d'eau, puis remettre le rapport d'intervention et le devis complémentaire sous 48 h. Prévenez l'opérateur en parallèle : ses équipements ne se déplacent pas sans lui.

Notre forfait de recherche de fuite en toiture avec colmatage simple est de 450 € HT sur immeuble, et de 690 € HT lorsque l'accès se fait sur cordes, en forte pente ou en façade. Le rapport photo localise l'origine et sert directement à la réclamation auprès de l'opérateur ou de l'assureur.

Questions fréquentes sur l'antenne relais en toiture

Une antenne bien cadrée rapporte, une antenne subie coûte

Une antenne relais n'est ni une bonne ni une mauvaise affaire en soi. Elle devient une bonne affaire quand le syndicat vote sur pièces, négocie les clauses qui protègent la toiture et fige l'état de départ avant la première fixation.

Elle devient une mauvaise affaire quand l'étanchéité paie en silence ce que le loyer a rapporté. Entre les deux, il y a un état des lieux, une réception contradictoire et une visite annuelle de la zone louée. C'est exactement ce que prévoit un contrat d'entretien de toiture pour syndic bien construit.

Dernière mise à jour : octobre 2026